hirdetés
hirdetés

Gazdaság

Mi jellemzi az ipariingatlan-piacot?

Az ipari ingatlanok száma az elmúlt években nemigen nőtt, a válságot követően megálltak a fejlesztések Magyarországon. A számok most biztatóak, magához térni látszik a piac. A régióban Csehország és Szlovákai a legkeresettebb. 

hirdetés

A hazai lakáspiacon idén robbanásszerűen megnőtt a kereslet, és ezzel párhuzamosan az ipari ingatlanpiacon is növekedést prognosztizálnak a szakemberek. Az adatok leginkább a Budapesten és agglomerációjában lévő ipari ingatlanokra vonatkoznak, a vidéki gyártócsarnokok tulajdonosváltásaira és bérbeadási mutatóira nem léteznek statisztikák. Ennek elsődleges oka, hogy az ingatlanfejlesztők a fővárosban és környékében látnak üzleti potenciált, az elsősorban az autóiparra épülő beszállítói gyártás és logisztika inkább kisebb hazai fejlesztők által építetett vagy saját tulajdonban lévő, illetve lízingelt épületekben zajlik.

A budapesti ipari ingatlanpiac alapvetően két kategóriára oszlik, a logisztikai tevékenységre kialakított épületek adják az elérhető ingatlanok 90 százalékát, míg a gyártócsarnokok – amelyek bizonyos kritériumokban eltérnek a logisztikai ingatlanoktól – képezik a maradék 10 százalékot. 

Az igény szabja a kínálatot, a fejlesztők azért építenek standard kialakítású csarnokokat, mert azok minden továbbfejlesztés nélkül alkalmazhatók logisztikai tevékenységre, és a főváros és környéke elsősorban lokalizációja miatt ennek a tevékenységnek kedvez.

Az új beruházások történhetnek build-to-suit, tehát igényre szabott fejlesztések formájában, de jelenthetnek spekulatív fejlesztéseket is, amikor a cég nem egy már létező igényre fejleszt, hanem az építkezést követően találja meg a bérlőt.

„Az ingatlanfejlesztők vidéken nem aktívak, főleg nem spekulatív módon” – mondja Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlanokért felelős vezetője.

A speciális igényekre történő fejlesztés egyébként is kockázatos, hiszen nem garantált, hogy a beruházó egy lejárt bérleti szerződés után ismét talál egy gyártó céget, amelynek hasonló igényei vannak.

Vidéken elsősorban Győr, Hegyeshalom, Tatabánya, Székesfehérvár, Polgár, Miskolc, Debrecen képzi az ipari ingatlanfejlesztői szempontból érdekes csomópontokat, helyszíneket, de ezeket leszámítva nem jellemző, és nincs komoly mércével mérhető ingatlanfejlesztői aktivitás vidéken.

Gyártócsarnokok magánkézben

A gyártócsarnokok építését ennek megfelelően nagyrészt maguk a gyártó cégek végzik. Beck Tamás szerint egyébként ilyen esetben egészen mások a döntő szempontok: a technológia köré építik a csarnokot, és nem fordítva. Egy komolyabb gyártó cég esetében a gépek értéke megközelíti, ha nem meghaladja az ingatlan értékét, a technológia telepítése, a munkaerőigény stabilitásra készteti a vállalatot – ezért gyakori a saját tulajdonú beruházás. Az ilyen típusú beruházások lokációjánál egyébként más szempontok is szerepet játszanak: fontos, hogy az adott cég hol kapja a legtöbb kormányzati vagy uniós támogatást, hol talál megfelelő munkaerőt, stb.

Ilyen esetben vagy saját tőkéből, vagy banki finanszírozással történik a beruházás.

„A válság előtt a lízingkonstrukció is gyakori volt a gyártócsarnokok esetében, most azonban a bankok a rájuk visszaszállt ingatlanok értékesítésével és a portfóliók stabilizálásával vannak elfoglalva. Nem nagyon nyitottak lízingkonstrukciók tárgyalására” – mondja Beck Tamás. Ilyen ingatlanok egyébként még most is viszonylag nagy számban állnak üresen.

Ezt támasztja alá Halász-Csatári Gábor, a Cushman and Wakefield ipariingatlan-tanácsadója is. Mint mondja, a magyar kkv-k legtöbbször saját tulajdonú gyártócsarnokban állítanak elő, inkább viselik a kezdeti terheket, mert fontos számukra, hogy függetlenek legyenek a bérbeadótól. „Ez tőlünk nyugatabbra nem jellemző, de a Magyarországon elérhető növekedési hitelprogram is ezt a folyamatot támogatja.”

A már meglévő ipari ingatlanok piaci értéke egyébként átlagosan 250-350 euró/nm környékén van, míg az új építésűeket – mert ilyen is van – 350-400 euró/nm áron kínálják eladásra. Ebben azonban még nincs telekár (amelynek nm-ára 30 euró körül van ipari telkek esetében), és nincs infrastruktúra. 

A legnagyobb kereslet Csehországban és Szlovákiában van

A Budapest Research Forum (BRF) adatai szerint – amely a Budapest és környékének ipari ingatlanpiacát méri, így elsősorban a logisztikai csarnokokra ad rálátást – az idei évben az üresedési ráta 13 százalék körül van, vagyis a kínált 1,88 millió négyzetméter 13 százaléka érhető el – ez azt jelenti, hogy az ipari ingatlanpiac növekedési, stabilizációs pályára állt.

„2014-ben kezdtük el a kereslet növekedését tapasztalni, másfél év alatt 22 százalékról 13 százalékra csökkent az üresedési ráta – ez óriási eredmény – mondja Kemenes László, a Magyarországon piacvezető Prologis ipari ingatlanfejlesztő cég magyarországi és romániai képviselője, alelnöke.  

Adatok a 2015 második negyedévéből (forrás: BRF)
Adatok a 2015 második negyedévéből (forrás: BRF)

„A keresletnövekedés azt eredményezte, hogy jelenleg az azonnal elérhető nagyobb terültek, a 10 ezer négyzetméter feletti elérhető egységek gyakorlatilag eltűntek a piacról, ami az új fejlesztések iránti igényt vetítheti előre.”

A Prologis jelenleg bulid-to-suit és spekulatív módon történő konstrukcióban is folytat megbeszéléseket – erre a válság óta nem nagyon volt példa. „A 2009–2014 közötti időszak nagyon csendes volt” – mondja Kemenes László.

A régióban is hasonló tendenciák jellemzik a piacot, ott is növekedési pályára állt az ipari ingatlanpiac, ha nem is mindenhol azonos tempóban. Lengyelország wrocławi (Alsó-Szilézia) és poznańi régiójában, illetve a középső, Varsó körüli részén is nő a fejlesztések száma, a régióban a legnagyobb keresletet azonban Csehországban és Szlovákiában regisztrálják.

Magyarországon egyébként egy átlagos szerződési hossz logisztikai ingatlan esetén 3-5 év, gyártócsarnok esetén 5-10, de akár 15 év is lehet. Ezek a hosszabb együttműködések a piaci árak ingadozása ellenére gazdaságos az ingatlanfejlesztőnek.

Egy logisztikai épület megtérülési ideje átlagosan 10 év, míg az ingatlan élettartamát 50 évre becsülik a fejlesztők. Mindehhez hozzájárul a cégek által nyújtott property és facility management, vagyis a szakszerű ingatlankezelés, amely garantálja, hogy az épületek megfelelő felügyelet mellett legyenek karbantartva.

Facility és property managementtel egyébként az ingatlanközvetítő cégek is foglalkoznak, a Colliers International és a Cushman and Wakefield is foglalkozik ezek valamelyikével.

Magyarország nem a legolcsóbb

Ami a négyzetméterárakat illeti: Magyarország nem a legolcsóbb, de nem is a legdrágább. Lengyelországnak például vannak olyan területei, amelyek drágábbak, és olyanok is, amelyek olcsóbbak a hazai 3,0-3,3 euró körüli négyzetméterárnál.

Szlovákia és Csehország átlagosan 10-15 százalékkal magasabb áron kínálja az azonnal elérhető ingatlanok négyzetmétereit, ám Kemenes szerint idővel Magyarország is felzárkózhat akár a 4 euró körüli négyzetméterárhoz is az elkövetkezendő időszakban. "Ez annak ismeretében, hogy a válság alatt a 2 euró/nm ár is előfordult, nagy eredmény" - mondta. 

Zöld kihívások
A fenntarthatóság, illetve környezetbarát üzemeltetés épp úgy elvárás az ipari ingatlanok esetében, mint például az irodaházaknál. Ide tartoznak olyan fejlesztések, mint a LED-világítás, a mozgásérzékelős rendszer, a hőszivattyúval működő hűtés, fűtés, a különböző korszerű szigetelések. A cég két igényre szabott épületet is átadott az elmúlt években Magyarországon, mindkettő megkapta a közelmúltban a fenntarthatóságot elismerő BREEAM minősítést. A „zöld” kihívásoknak való megfelelés a cég számára egyrészt belső igény, másrészt az ügyfelek részéről is egyre gyakoribb elvárás kielégítése.
Az új épületeknél a minimális környezeti terhelés már be van építve a kritériumokba.
Zákányi Virág
a szerző cikkei

hirdetés
Ha hozzá kíván szólni, jelentkezzen be!
 
hirdetés
hirdetés
hirdetés
hirdetés